К оглавлению раздела

Электронная скан-библиотека
Договорные отношения и учетные процедуры в строительстве

Различия договора долевого участия и договора о совместной деятельности

Если в качестве инвесторов строительства выступают несколько юридических лиц, то организовать договорные отношения можно через заключение договора совместной деятельности (с последующим заключением участниками этой деятельности договора с заказчиком-застройщиком) или договора долевого участия в строительстве (каждый соинвестор заключает договор с застройщиком в соответствии с законом N 214-ФЗ). Необходимо учитывать следующие различия во взаимоотношениях сторон по этим видам договоров:

- участники договора долевого участия не ведут отдельного баланса по осуществляемым ими инвестициям;
- различен порядок передачи прав участников по договору участия в долевом строительстве и договору простого товарищества.

В отличие от участников совместной деятельности, руководствуясь положениями статьи 6 Закона N 39-ФЗ и Законом N 214-ФЗ, инвестор свободно передает свои права по договору на осуществление капитальных вложений и на их результаты другим физическим и юридическим лицам, государственным органам и органам местного самоуправления. Статья 11 Закона N 214-ФЗ предусматривает лишь требование о том, что уступка допускается только после уплаты дольщиком цены договора или одновременно с переводом долга на нового участника долевого строительства в порядке, установленном ГК РФ (глава 24).

По договору же простого товарищества участник может реализовать свою долю в простом товариществе только при условии соблюдения статьи 250 ГК РФ: право преимущественной покупки другими товарищами, согласие всех других товарищей на передачу прав и обязанностей новому лицу.

По договору участия в долевом строительстве участники ограничиваются внесением вклада в общее имущество в целях создания нового объекта или реконструкции уже существующего, при этом, как таковой, деятельности участниками не ведется. Совместной эксплуатации построенного объекта в рамках этого договора также не происходит. С момента создания нового объекта может появляться новое объединение в целях совместной эксплуатации. В договоре же простого товарищества участники совместно действуют для достижения определенной в договоре цели, что предполагает помимо внесения вкладов иные действия в общих интересах (например, совместная эксплуатация построенного объекта).

По договору простого товарищества необходимо распределять прибыль и убытки между товарищами, по договору инвестирования, как таковой, такой обязанности нет. Однако если по условиям договора долевого участия цена договора может быть изменена после его заключения, то все инвесторы должны будут довнести взносы пропорционально размеру своих инвестиций.

По нашему мнению, исходя из вышеизложенных прав и обязанностей сторон по совместной деятельности и долевому участию в строительстве последний вариант для инвесторов предпочтительнее.

На правах рекламы: Взгляните на типовой договор долевого участия, он составлен в строгом соответствии с ГК РФ.