Инвестор - особенности налогообложения и учетаПередача прав при долевом строительстве новым дольщикам Инвестиционный контракт на строительство объекта, заключенный основным инвестором (застройщиком) с местными органами власти, содержит, как правило, два основных условия его реализации: обязанность инвестора инвестировать строительство; право инвестора (после произведенных инвестиций) оформить в собственность построенный объект. Обязанность осуществить инвестирование нельзя квалифицировать как передачу имущественных прав. Однако право оформить в собственность (пусть даже в будущем, после окончания строительства) построенный объект или его часть, реализуется при одном условии: для этого следует произвести инвестирование (фактически профинансировать строительство). Иными словами, имущественное право становится таковым только после того, как оно оплачено. Договоры уступки Договор простого товарищества (совместной деятельности) Бухгалтерский учет С точки зрения бухгалтерского учета существуют три варианта совместной деятельности. Это: - совместно осуществляемые операции; Под совместно осуществляемыми операциями понимается выполнение каждым участником договора определенного этапа производства продукции (выполнение работы, оказание услуги) с использованием собственных активов. При этом каждый участник договора в бухгалтерском учете отражает свою часть расходов и обязательств, а также причитающуюся ему долю экономических выгод или дохода в соответствии с условиями договора. Совместно используемые активы - это имущество, находящееся в общей собственности участников договора с определением доли каждого из собственников в праве собственности (долевая собственность). При этом собственники заключают договор в целях совместного использования такого имущества для получения экономических выгод или дохода. Каждый из участников договора отражает в бухгалтерском учете долю расходов и обязательств, а также причитающуюся ему долю доходов от совместного использования активов согласно условиям договора. Совместная деятельность предполагает выполнение следующих условий: назначение одного из участников совместной деятельности уполномоченным товарищем, ведущим общие дела; обособленное отражение хозяйственных операций на отдельном балансе; каждый участник получает причитающуюся ему долю прибыли. Итак, отличительными признаками первых двух из приведенных вариантов совместной деятельности являются отсутствие отдельного баланса; вклад в общую деятельность как финансовые вложения не отражается, хозяйственные операции по совместно осуществляемым операциям и совместно используемым активам отражаются у участников на своем балансе обособленно. Далее мы более подробно остановимся на последнем из приведенных выше вариантов. Учет у товарища, ведущего общие дела Налогообложение по договору о совместной деятельности Объект обложения НДС Реализация объекта незавершенного строительства Учет у продавца Поступления от продажи основных средств и иных активов, отличных от денежных средств (кроме иностранной валюты), согласно пункту 7 ПБУ 9/99 являются операционными доходами. В соответствии с Планом счетов операционные доходы от продажи указанных активов отражаются так: Дебет 62, 51 Кредит 91-1. При продаже объекта незавершенного строительства его стоимость списывается проводкой: Дебет 91-2 Кредит 08 субсчет 3. Реализация объекта незавершенного строительства - НДС Затраты на строительно-монтажные работы (СМР), приобретение зданий и тому подобное, не оформленные актами приемки-передачи основных средств и иными документами (включая документы, подтверждающие государственную регистрацию объектов недвижимости в установленных законодательством случаях), относятся к незавершенным капитальным вложениям. В зависимости от того, какова цель приобретения объекта капитальных вложений, данная операция также по-разному будет отражаться и в налоговом учете. Оприходование законченного строительством объекта Бухгалтерский учет В соответствии с ГК РФ право собственности на здания, сооружения и другое вновь создаваемое недвижимое имущество, подлежащее государственной регистрации, возникает с момента такой регистрации. Государственная регистрация прав на недвижимое имущество и сделок с ним представляет юридический акт признания и подтверждения государством возникновения, ограничения, перехода и прекращения права собственности на недвижимые вещи. При решении вопроса принятия объекта к бухгалтерскому учету необходимо установить, кому принадлежит право собственности. Значение государственной регистрации Объекта обложения НДС при передаче инженерных сетей и внешних коммуникаций эксплуатационным организациям не возникнет только в том случае, если инвестором будет получено решение органов государственной власти или органов местного самоуправления о передаче таких объектов специализированным организациям, осуществляющим их использование или эксплуатацию по назначению. Под таким решением также может пониматься наличие условия в инвестиционном контракте с городскими властями на строительство объекта о передаче по окончании строительства инженерных коммуникаций эксплуатирующим организациям. Передача внешних коммуникаций и инженерных сооружений эксплуатирующим организациям Налогообложение НДС при подрядном строительстве Право собственности на объект недвижимости, созданный в результате инвестирования, подлежит государственной регистрации. В соответствии со статьей 25 Закона о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним "право собственности на созданный объект недвижимого имущества регистрируется на основании документов, подтверждающих факт его создания". Конкретного перечня таких документов Закон N 122-ФЗ не содержит, поэтому документы о создании недвижимого имущества могут быть не одинаковыми в каждом случае в зависимости от построенного объекта. Первоначальная стоимость Затраты по использованию заемных средств при строительстве объектов не включаются в сметную (договорную) стоимость строительства. Такой порядок установлен действующими правилами сметного ценообразования. Данные затраты не предусматриваются в сводном сметном расчете стоимости строительства, составляемом в соответствии с Методикой определения стоимости строительной продукции на территории РФ. Проценты по заемным средствам В бухгалтерском учете по объектам недвижимости, по которым закончены капитальные вложения, оформлены соответствующие первичные учетные документы по приемке-передаче, документы переданы на государственную регистрацию и фактически эксплуатируемым, амортизация начисляется в общем порядке с первого числа месяца, следующего за месяцем введения объекта в эксплуатацию. |