НДС и налог на прибыль

С полученных от инвестора до 1 января 2006 года денежных средств в части сметной стоимости услуг по организации строительства, оплаченных авансом, заказчик-застройщик обязан был исчислять и уплачивать в бюджет НДС на основании подпункта 1 пункта 1 статьи 162 НК РФ. Суммы налога, исчисленные и уплаченные с авансов, подлежали вычетам лишь после оказания услуг (выполнения работ) (п. 6 ст. 172 НК РФ).

Обратите внимание. С 1 января 2006 года вступил в силу Федеральный закон от 22 июля 2005 г. N 119-ФЗ. Этим законом подпункт 1 пункта 1 статьи 162 НК РФ, на основании которого полученные авансы подлежали обложению НДС, признан утратившим силу. Одновременно с этим изменен момент определения налоговой базы. С 2006 года моментом определения налоговой базы признается наиболее ранняя из двух дат: день отгрузки или день оплаты (частичной оплаты), а такой момент определения налоговой базы, как "по оплате", перестает существовать. Таким образом, полученные авансы продолжают облагаться НДС, но только уже на основании другой нормы законодательства.

Инвесторы используют для финансирования строительства собственные средства, остающиеся в их распоряжении после уплаты налогов, поэтому дополнительному обложению налогом на прибыль данные средства не подлежат. Привлеченные средства других инвесторов и соинвесторов также не подлежат налогообложению в соответствии с подпунктом 14 пункта 1 статьи 251 НК РФ.

Полученные заказчиком согласно заключенным договорам денежные средства от организаций-дольщиков в порядке долевого участия в строительстве, в том числе жилья, также являются источником целевого финансирования и не облагаются налогом на прибыль.

При этом следует учитывать, что размер денежных средств, полученных от каждого соинвестора (дольщика), в момент подписания актов выполненных этапов работ либо сдачи объекта "под ключ" (в зависимости от условий договора, заключенного между заказчиком и инвесторами строительства) не должен превышает фактических затрат по строительству переданной части объекта организации-дольщику. Доходы в виде средств дольщиков, аккумулированных на счетах заказчиков (застройщиков), подлежат включению в состав внереализационных доходов в случае, если получатель фактически не использовал такие средства до момента завершения строительства объекта в сроки, установленные в договоре о долевом участии в строительстве.

Денежные средства и имущественные взносы, поступающие заказчику-застройщику от инвесторов (соинвесторов) на строительство объектов производственного и непроизводственного назначения, являются средствами целевого финансирования и не облагаются НДС в соответствии с подпунктом 4 пункта 3 статьи 39 и пунктов 1 и 2 статьи 146 НК РФ.

Оплата за выполненные проектно-изыскательские и СМР, другие капитальные работы и затраты поставщикам и подрядчикам производится заказчиком-застройщиком за счет этих средств с учетом НДС. В учете заказчика-застройщика суммы уплаченного НДС списываются за счет полученного финансирования (в дебет счета 86 "Целевое финансирование") по окончании строительства.

В течение срока строительства НДС, относящийся к объекту строительства, накапливается на отдельном субсчете к счету 19.