Разница - вознаграждение заказчика-застройщика за выполнение своих функций

В договоре с привлеченными дольщиками (соинвесторами) предусмотрено, что разница между полученными средствами и фактически направленными на строительство является вознаграждением заказчика за выполнение им своих функций (в случае если застройщик совмещает функции заказчика).

В этом случае в бухгалтерском учете заказчика необходимо организовать обособленный учет затрат на собственное содержание (зарплата, аренда, коммунальные платежи, другие текущие расходы) на счете 08 до момента привлечения первого соинвестора. Уплаченный при этом НДС учитывается обособленно на счете 19 и к возмещению из бюджета не принимается. Счета-фактуры учитываются в журнале полученных счетов-фактур и в книге покупок не регистрируются.

При заключении договоров с привлеченными инвесторами определяется процентная доля каждого инвестора, подлежащая передаче ему по окончании строительства. Эта доля может рассчитываться исходя из физических параметров (например, кв. м передаваемого жилья по отношению к общей площади строительства). Расходы на собственное содержание, учтенные ранее обособленно на счете 08, в части, определенной исходя из процентной доли привлеченного инвестора в общей сумме издержек на содержание заказчика, относятся в дебет счета 20 "Основное производство" как расходы, связанные с получением дохода от выполнения функций заказчика.

Сумма уплаченного НДС с затрат на собственное содержание в этой же доле учитывается обособленно на счете 19. В дальнейшем при осуществлении затрат на собственное содержание данные расходы распределяются между счетами 08 и 20 в установленной на момент осуществления данных расходов пропорции.

При заключении следующих договоров с привлеченными инвесторами в расчете доли затрат на содержание заказчика на каждого соинвестора учитываются все понесенные расходы, как учтенные на счете 08, так и на счете 20. Так же определяется и сумма НДС, относящаяся к расходам, учтенным на счете 20.

Таким образом, на счете 20 будут собраны затраты на содержание заказчика в части, приходящейся на привлеченных соинвесторов.

Расчет расходов, подлежащих отнесению на счет 20, можно производить по окончании каждого месяца исходя из общей доли площади, подлежащей передаче привлеченным на расчетную дату инвесторам (нарастающим итогом), а не рассчитывать по каждому инвестору в отдельности. Рассмотрим такой порядок на примере.

Такой порядок применяется в случае, если договором с инвестором не предусмотрено поэтапное оказание услуг.

Если договором будет предусмотрено поэтапное оказание услуг, то в учете организация отражает выручку от выполнения функций заказчика по окончании каждого этапа исходя из суммы, определенной по методу расчета авансового платежа.

Для целей налогового учета, если договором не предусмотрено поэтапное оказание услуг, следует учитывать требования абзаца 2 пункта 2 статьи 271 НК РФ: по доходам, относящимся к нескольким отчетным (налоговым) периодам, и в случае, если связь между доходами и расходами не может быть определена четко или определяется косвенным путем, доходы распределяются налогоплательщиком самостоятельно, с учетом принципа равномерности признания доходов и расходов.